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Vorteile |
Nachteile |
Kaufen
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Daskann im aktuellen Zustand besichtigt werden. Eine Verkehrswertschätzung liegt vor oder ist möglich. Schnelle Abwicklung der Transaktion und fester Termin der Verfügbarkeit. Verkehrsverhältnisse, Schulen, und Einkaufsmöglichkeiten sind bekannt. In der Regel müssen keine neuen behördlichen Bewilligungen für Anschl¨üsse und dergleichen eingeholt werden. Lasten und Rechte sind normalerweise im Grundbuch bereits vermerkt. |
Das Objekt entspricht nicht unbedingt der eigenen Vorstellung. Es müssen eventuell Kompromisse bezüglich Raumprogramm eingegangen werden. Ein Mehraufwand für Renovationen und Umbauten kann notwendig werden. Bei Zahlung des Kaufpreises unbedingt vom Verkäufer eine Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer verlangen, weil diese Forderung an das Grundstück gebunden ist und bei Zahlungsunfähigkeit des Verkäufers der neue Besitzer dafür aufkommen müsste. |
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Vorteile |
Nachteile
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Bauen individuell:
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Eigene Wünsche und Vorstellungen können im Rahmen der Kosten und Bauvorschriften eingebracht werden. Es werden Erfahrungen gesammelt und man hat mit dem Baufortschritt Einblick in Bauweise und Bauart. |
Eine schlechte Bauführung bringt Verdruss und Ärger. Die Gefahr von Kostenüberschreitungen durch Wünsche und Änderungen ist erfahrungsgemäss sehr gross und führt zu umständlichen und beim Kreditgeber meist schlecht akzeptierten Nachtragskrediten. |
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Vorteile
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Nachteile |
Bauen mit GU
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Fixer Kaufpreis gemäss Vertrag mit Generalunternehmer. Individuelle Wünsche können in der Planungsphase und während der Bauzeit im vorgesehenen Kostenrahmen berücksichtigt werden. Bauführung ist Sache des GU. Nach Bauabschluss die Bauabrechnung aber genau kontrollieren und ungerechtfertigte Kosten des GU zurückweisen.
Doppel der Handwerkergarantien verlangen oder angemessenen Restbetrag der Schlussabrechnung an den GU bis zum 2jährigen Garantieablauf auf einem Sperrkonto zurückbehalten. Diese Vereinbarung sollte bereits im GU-Vertrag enthalten sein.
Häufig tritt der Verkäufer die Garantieansprüche an die Handwerker an den Käufer ab. Das hat zur Folge, dass der Käufer bei Mängeln oder Schäden selber mit den Handwerkern verhandeln muss. Und der Verkäufer muss auch nicht für den Schaden geradestehen, wenn der betreffende Handwerker in der Zwischenzeit in Konkurs gegangen ist. Die Abtretung von Garantieansprüchen sollten Käufer deshalb nicht akzeptieren.
Weiter sollte im Vertrag ein spätester Bezugstermin enthalten sein, hläufig wird nur festgehalten, dass der Bezugstermin beispielsweise vier Monate im Voraus angekündigt wird. In diesem Fall kann der Käufer auch dann nicht vom Vertrag zurücktreten, wenn sich das Bauprojekt über Monate oder gar Jahre verzögert.
Bei Finanzierung nach Baufortschritt gemäss Werkvertrag kann auf einen eigentlichen Baukredit verzichtet werden und die Bauzinsen werden Stufenweise als feste Hypothekenzinsen geschuldet. So können diese von Anfang an steuerlich zum Abzug gebracht werden.
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Ein schlechter GU-Vertrag kann zu finanziellen Verlusten führen. Bei unkontrollierten Pauschalzahlungen durch die Bank an den GU, kann es zu Unregelmässigkeiten bei der Bezahlung der Bauhandwerker kommen. Im Grundbuch eingetragene Bauhandwerkerpfandrechte müssen von Gesetztes wegen durch den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer durch Zahlung beseitigt werden. Bei Zahlungsunfähigkeit des GU müssen deshalb möglicherweise Bauleistungen doppelt bezahlt werden. Auch eine entsprechende Klausel im GU-Vertrag kann davor nicht schützen, weil das OR dem Vertragsrecht vorgeht. (Der Bauherr muss ja im Grundbuch eingetragen sein, um einen Kredit zu erhalten und haftet als Besitzer für Bauleistungen an die Handwerker.) Bauhandwerkerpfandrechte auf Stockwerkeigentum können in der Regel nach Aufteilung der Liegenschaft nur nach Eigentumsquote auf den einzelnen Anteilen eingetragen werden, nicht aber auf das Gesamteigentum. Bei Eintrag einer bestimmten Wertquote bei Stockwerkeigentum bereits in der Planungsphase, lauern noch weitere, erhebliche Gefahren. Der Käufer erwirbt zusammen mit anderen Miteigentümern lediglich das Grundstück, da ja noch keine Baute erstellt worden ist. Die Bezahlung des Kaufpreises erfolgt so meistens per festgelegtem Zahlungsplan. Ein solcher sollte nur nach Baufortschritt und nicht datumsbezogen akzeptiert werden. Das gleiche gilt natürlich auch bei einem Werkvertrag für ein EFH. Bei Stockwerkeigentum oder einer Ueberbauung muss immer vor Unterzeichnung eines Kaufvertrages ein Nachweis für die Finanzierung des Gesamtprojektes vorliegen. Eine Teilrealisierung des Projektes ist selten möglich, wenn nur ein Teil der Wohneinheiten verkauft werden kann und der Unternehmer zu wenig Eigenmittel ausweist. |
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Vorteile |
Nachteile |
Bauen im Baurecht
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Die hohen Baulandpreise sind oft der Grund auf die Erstellung eines individuellen, freistehenden Einfamilienhauses zu verzichten. Das Baurecht kann deshalb ein sinnvolle Lösung bieten. Ein gut und fair abgefasster Baurechtsvertrag enthält die Überlassung einer Baulandparzelle auf Zeit gegen einen angemessenen Zins. Damit das Baurecht im Grundbuch als als eigenes Grundstück eingetragen und damit mit einem Pfandrecht belegt werden kann, muss es selbständig und dauernd sein. Um dies zu gewährleisten, muss ein Baurechtsvertrag auf mindestens 30 Jahre und auf maximal 100 Jahre abgeschlossen werden. Üblich ist eine Dauer von 66 - 99 Jahre. Der Baurechtsvertrag wird von einem Notar abgeschlossen, öffentlich beurkundet und anschliessend im Grundbuch angemeldet. Mit Einwilligung des Baurechtgebers kann ein Baurechtsvertrag samt der dazugehörenden Baute zu den selben Bedingungen vor Ablauf der vereinbarten Zeit auf einen neuen Vertragspartner übertragen werden. |
Ein Baurecht ist eine Lösung auf Zeit. Die Vorgänge bei Ablauf eines Baurechts sind beim Abschluss nicht voraussehbar und müssen den Nachkommen in zweiter Generation überbunden werden. Die Beendigung des Baurechts erfolgt über den sog. ordentlichen "Heimfall". Von Gesetzes wegen hat der Baurechtgeber dem Baurechtnehmer dabei eine Entschädigung für die vorhandene Baute zu bezahlen. Diese beträgt normalerweise 70 - 80% des dannzumaligen Verkehrswertes. Der Grundeigentümer ist so in der Lage, das Grundstück inkl. Baute ohne Verlust weiter zu verkaufen und der Baurechtnehmer erhält einen Kaufpreis, welchen er nicht erst auf dem freien Markt auszuhandeln hat. Für die Überlassung der Bauparzelle zur Nutzung wird ein Baurechtszins erhoben, dem üblicherweise 70 - 80% des handelsüblichen Verkehrswerts des abgetretenen Baulandes zugrunde liegt. Vielfach wird der Satz der 1. Hypothek der jeweiligen Kantonalbank angewendet. Oder es wird der aktuelle Satz der 10-jährigen Bundesobligation mit jährlicher Anpassung an den offiziellen Teuerungsindex vereinbart. Dabei ist zu beachten, dass der Baurechtnehmer nicht schlechter fährt, als wenn er das Grundstück direkt erworben hätte. |
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Eigenheim
